房地产市场衰退是否接近需求低谷

今天早上，房屋建筑商和抵押贷款经纪人醒来时听到了一些利好消息：美国房地产市场需求有可能回暖2022 年下半年的自由落体模式已经从底部反弹。

经季节性调整的抵押贷款购买申请指数——追踪抵押贷款申请的住房活动的关键领先指标——升至 198.7。这是自 9 月以来的最高每周读数，比上周的 159.4 上升了 24.7%。

经纪人和建筑商的好消息?购买申请的增加可能意味着住房需求在去年受到抵押贷款利率上升的打击后正在好转。坏消息?抵押贷款购买申请指数——就在一周前触及自 2015 年 1 月以来的最低点——仍同比下降 35.4%。

Mortgage Bankers Association 首席经济学家迈克·弗拉坦托尼 (Mike Fratantoni) 写道：“抵押贷款申请活动在 1 月的第一个完整周强劲反弹，与上周相比，再融资和购买活动均增长了两位数百分比，其中包括新年假期。” ，在公司关于最新购买申请编号的声明中。“尽管取得了这些进展，但再融资活动仍比去年同期低 80% 以上，购买量仍比去年同期低 35%。”

房地产市场活动在 2022 年下半年进入自由落体模式的原因很简单：住房负担能力达到“压力”水平——这意味着目前正处于历史上购房成本最高的时期。当大流行性房地产繁荣使美国房价上涨 41%后抵押贷款利率从 3% 飙升至 7% 时，就会发生这种情况。

另一方面，住房市场活动可能正在好转的原因是最近负担能力有所“下降”。过去两个月，平均 30 年期固定抵押贷款利率从 7.37% 下滑至 6.04%。与此同时，美国房价下跌(6 月至 10 月下跌 2.4%)和收入增加也有助于“减轻”市场压力。

但我们要明确一点：即使住房需求已经触底，也不能保证全国房价也会触底。事实上，在全国 27 位领先的房地产预测机构中，有 23 位预计美国房价将在 2023 年进一步下滑。

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